Уловки риэлторов: Сделка сорвалась — агентство не отвечает?

Как избежать ловушек, заключая договор с посредниками в деле купли-продажи жилья, и не заплатить огромные комиссионные за халтуру? Вместе с юристами Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) разбираем истории, приключившиеся с читателями «КП».

 

 

О своих неприятностях рассказывает наш читатель Дмитрий С. (сразу отметим: его случай — вовсе не редкость, так попадают многие, подтверждают в КонфОП):

 

— Я обратился в крупное агентство. Заключили договор о подборе квартиры (не менее 5 вариантов) и организации сделки. С меня сразу взяли половину платы за услуги, взамен выдав гарантийное письмо: агентство вернет такую же сумму, если не выполнит обязательства.

 

Третья по счету квартира понравилась, и я подписал акт «Подтверждение цены» — о готовности купить жилье по указанной стоимости. А вскоре оказалось, что продавец планировал альтернативную сделку, она сорвалась, а потому и наша накрывается. Риэлтор заявил, что агентство свои обязательства выполнило, т. к. я одобрил одну из квартир, а за то, что продавец отказался, фирма не отвечает…

 

Мы изучили договор Дмитрия, гарантийные письма агентства и другие документы с известным адвокатом, членом правления КонфОП Дианой СОРК.

 

 

Сразу бросается в глаза, насколько коротко и неопределенно в договоре, заключенном с Дмитрием, охарактеризовано необходимое клиенту жилье. Агентства часто используют стандартные фразы, скажем: «Одно- или двухкомнатная квартира в Подмосковье по цене до 4 млн. руб.».

 

При этом у покупателя-то есть конкретные пожелания по району (Подмосковье — ближнее или дальнее), типу дома, этажности, наличию инфраструктуры и т. д. Риэлторы же развязывают себе руки: на словах обещают найти то, что нужно по всем параметрам, а на деле могут подсунуть несколько заведомо не подходящих покупателю вариантов. Предъявить претензию и добиться возврата денег за некачественные услуги по подбору жилья, увы, не удастся: ведь общие условия, прописанные в договоре, соблюдаются.

 

СОВЕТ: Максимально подробно и обязательно письменно указывайте признаки квартиры, которую хотели бы купить, — район, тип дома и т. д. Можно перечислить все прямо в договоре либо в специальной заявке на подбор жилья — приложении, ссылка на которое делается в договоре. Не доверяйте стандартным кратким фразам в сочетании с устными обещаниями риэлторов.

 

 

Принимая деньги от клиента, агентство выдает документ с солидным названием — «гарантийное письмо». Казалось бы, чего надежнее: риэлторы дают письменную гарантию, что вернут плату, если не выполнят всех обязательств.

 

А теперь читаем документ внимательно.

 

— Дословно в письме говорится не о ВОЗВРАТЕ уплаченных клиентом денег, а о «ВЫПЛАТЕ клиенту денежных средств» агентством, — поясняет Диана Сорк.

 

Таким образом, гарантийка никак не подтверждает, что гражданин оплатил услуги риэлторов! Поэтому, с одной стороны, клиент лишается возможности добиться возврата своих денег — например, в случае досрочного отказа от услуг агентства. С другой стороны, фирма вообще может сделать финт ушами и… повторно потребовать плату.

 

Кстати, гарантийное письмо, не упоминающее о получении денег от клиента, — элементарный способ ухода агентства от налогов.

 

СОВЕТ: Оплачивайте услуги риэлторского агентства только при условии выдачи вам финансового документа строгой отчетности — квитанции или ордера. В таком документе обязательно должны быть указаны факт перечисления вами денежных средств и основание: плата за соответствующие услуги.

 

 

«Минус» некоторых крупных риэлторских агентств — типовые договоры, которые предлагаются всем клиентам подряд. Причем, как правило, эти документы — со стандартными, очень краткими формулировками (чем это чревато — см. «Уловку № 1»), а попытки подкорректировать, уточнить, детализировать договор сотрудники фирм встречают в штыки.

 

Что делать: если категорически не хотят изменять договор, настаивайте, чтобы в нем просто сделали ссылку на другой документ — дополнительное соглашение, приложение к договору. А уже в этом акте уточняйте свои требования.

 

 

Агентство берет аванс за квартиру, чтобы передать продавцу; в подтверждение выдает своему клиенту-покупателю расписку. Риэлтор заполняет ее на бланке, правда, фирменную печать не ставит (конец рабочего дня, под рукой не оказалось и т. п.), но зато «оформляет еще более надежно» — указывает в расписке, что лично принял деньги, и добросовестно пишет свои паспортные данные.

 

Подвох в том, что, во-первых, в лаконичной расписке не конкретизируется, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги: попробуй потом, покупатель, докажи, что хотел приобрести другое жилье! Во-вторых, по расписке, выданной гражданкой-риэлторшей от своего имени, она одна и должна отвечать в случае чего. Агентство-то здесь не фигурирует! Так что, если Татьяна Петровна, принявшая деньги, вдруг исчезнет — хотя бы элементарно уволится, — то искать ее придется самостоятельно, а с риэлторской фирмы взятки гладки.

 

СОВЕТ: В расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых вам риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются АГЕНТСТВОМ в лице его сотрудника — риэлтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства — пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.

 

Если действие совершает непосредственно гендиректор агентства — например, заключение основного договора на оказание услуг, — то помечается, что он действует на основании учредительных документов фирмы (обычно — устава ООО).

 

 Автор: Анна ДОБРЮХА  ждет ваших историй и вопросов на нашем сайте или по электронной почте dobruhak@kp.ru