В этой стране живут самые улыбчивые люди на планете, здесь самая низкая инфляция, а еще здесь круглый год лето. Местные жители называют ее «the lucky country», что в переводе означает «удачливая страна». Как действовать тем, кто решил приобрести недвижимость в Австралии, чтобы их покупке сопутствовала характерная австралийская удача? В этом разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость
Палитра предложений для потенциальных покупателей жилья в Австралии на сегодняшний день довольно обширна. На продажу предлагается недвижимость на любой вкус – от шикарных квартир в эксклюзивных проектах до скромных студий и апартаментов. Большой популярностью пользуются частные дома. Средняя цена австралийского дома площадью 180 квадратных метров в настоящее время колеблется в районе 460 тыс. австралийских долларов. Средняя стоимость апартаментов составляет около 365 тыс. австралийских долларов, этот вид недвижимости в Австралии также пользуется популярностью у иностранных покупателей.
Цены на недвижимость в Австралии очень демократичны, здесь подразумевается не их доступность, а широкий разброс. Наиболее популярные австралийские города – Сидней, Мельбрун и Брисбан, в последнее время растет популярность Перта.
По данным компании Australian Property Monitors в первой половине 2008 года средняя цена дома в национальной валюте – австрийских долларах (AUD) составляла: в Сиднее – примерно 680 тыс.; в Мельбруне и Брисбане – в районе 550 тыс.; в Перте – около 640 тыс.; в Канберре и Дарвине – от 575 до 612 тыс.; в Аделаиде – примерно 512 тыс.; в Хобарде наиболее низкая стоимость – в районе 325 тыс. AUD.
Средняя стоимость апартаментов (в AUD): в Сиднее – 450 тыс.; в Мельбруне – 412 тыс.; в Брисбане – 400 тыс.; в Аделаиде – 325 тыс.; в Канберре – 425 тыс.; в Перте – 450 тыс.; в Хобарде – 275 тыс.; в Дарвине – 400 тыс.
В настоящее время средняя цена квадратного метра в этом государстве – $3-3,5 тыс.; престижной недвижимости – от $6 тыс.
На стоимость недвижимости в Австралии оказывают влияние многие факторы, в частности, география ее расположения: чем ближе к крупным городам, тем дороже объекты, также большое значение имеет степень удаленности жилья от моря. В пригородах стоимость жилья примерно в два раза ниже, чем в столицах.
В Австралии природа практически везде соседствует с цивилизацией, что обусловлено, в том числе, и национальной политикой. Поэтому на выбор места жительства определяющее значение оказывает не окружающие красоты и природные достопримечательности – этого достаточно в каждом штате, а, скорее, расположение работы (в случае переезда на ПМЖ), места учебы или индивидуальные предпочтения. Так, например, еще недавно в рейтинге популярности неизменным лидером был деловой Сидней, однако в последние годы возвышается Квинсленд, а именно курортный Gold Coast (Золотой Берег), пользующийся славой у иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость для отдыха и периодического проживания. Некоторые исследователи уверенны, что именно Квинсленд может в будущем стать наиболее дорогим австралийским штатом.
Времена года в Австралии противоположны европейским: температура воздуха достигает своего пика в декабре-январе, а наименьшего значения – в июне-августе. Впрочем, зима в Австралии совсем не то, к чему привыкли россияне, в самое холоднее время года столбик термометра не опускается ниже 12-13 градусов Цельсия, а средняя температура зимой – 20-23 градусов выше нуля.
Законодательство
Любой иностранный гражданин имеет право приобретать недвижимость в Австралии с плана (на этапе постройки), а также готовые объекты, где никто еще не жил. Также можно купить земельный участок, но только под застройку; при покупке необходимо предъявить план дома, при этом строительство должно начаться не позднее одного года с момента покупки. Помимо этого иностранец имеет право купить старую нежилую недвижимость, снести ее и построить на этом месте новую, большей площади. При этом на строительство должна пойти сумма, равная как минимум половине той, что была уплачена за покупку.
Сделка купли-продажи в Австралии должна быть разрешена особым органом – Инвестиционным наблюдательным советом (Foreign Investment Review Board – FIRB). Для получения разрешения необходимо подать заявление на специальном бланке (форма R3). Решение обычно принимается в течение месяца с момента подачи заявления. В большинстве случаев застройщики сами получают разрешение продавать объекты строящейся недвижимости иностранцам; причем по закону только половина квартир в возводимом здании может быть представлена к продаже для иностранных граждан. В случае малоэтажного строительства это правило также действует, к продаже допускается только 50% частных домов на участке застройки. Если застройщик получил разрешение на продажу недвижимости иностранцам, тем уже не придется самостоятельно оформлять это разрешение при покупке объекта непосредственно у застройщика.
МирСоветов обращает ваше внимание, что покупка вторичной недвижимости в Австралии возможна для иностранца только при наличии у него любой действительной временной визы, срок действия которой не менее 12 месяцев на момент выдачи разрешения FIRB на покупку данного объекта. При этом к моменту окончания срока действия временной визы объект должен быть продан, в противном случае к хозяину недвижимости будут применены особые меры, вплоть до принудительной депортации. Приобретенный объект может использоваться только для постоянного проживания его непосредственного владельца. Сдача недвижимости в аренду запрещена, также хозяин не имеет права переехать, не продав жилье. Как правило, вторичное жилье выставляется на продажу агентствами по недвижимости; при этом комиссию за услуги посредников (обычно это 2 или 3% от стоимости жилья) платит продавец, попросту включая ее в стоимость объекта. Несмотря на это цены на вторичную недвижимость в Австралии все-таки на порядок ниже стоимости новых объектов – в среднем в полтора раза.
Право покупать вторичную недвижимость без разрешения FIRB имеют иностранные студенты университетов Австралии (при наличии на момент совершения сделки действительной студенческой визы сроком более 12 месяцев). Объект должен быть расположен вблизи учебного заведения, его стоимость объекта не может превышать 300 тыс. AUD. После покупки студент по закону не может проживать в ином месте, в случае его переезда, а также к сроку окончания действия визы объект должен быть продан.
Процесс покупки недвижимости в Австралии
Для покупки первичного объекта австралийской недвижимости вам необходимо уплатить первоначальный депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Сама сделка может осуществляться по двум вариантам.
Первый заключается в том, что для совершения покупки вы не выезжаете в Австралию, а выбираете объект на сайте той или иной строительной компании. После того, как объект выбран, вам предстоит связаться с представителем компании-застройщика и получить от него всю необходимую информацию о заинтересовавшей вас недвижимости. Вам на подпись будет выслан контракт, после того, как вы подпишете его и отошлете обратно строительной компании, необходимо перечислить 1% от стоимости недвижимости на счет застройщика. После этого по правилам вы должны предоставить право вести ваши дела юристу, работающему в том австралийском штате, где вы покупаете недвижимость. В свою очередь, компания-застройщик также передает право ведения сделки своему юристу. В дальнейшем процесс купли-продажи осуществляется между двумя юристами, каждый из которых должен иметь лицензию в данном штате. Найти юриста, представляющего ваши интересы, можно в электронных источниках, например, через соответствующие форумы. У него же вы можете получить консультацию по всем вопросам покупки.
Через некоторое время с того момента, как вы внесете 1% от стоимости недвижимости, вам предстоит перечислить на счет компании-застройщика еще 9% от стоимости покупаемого объекта. Из документов для подписания контракта с застройщиком вам необходим только паспорт. Пока длится строительство, вы имеете право переуступить право на владение объектом, уплатив при этом от 2 до 3% от его стоимости в государственную казну.
Когда ваша квартира будет введена в эксплуатацию, вы должны будете оплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. Если вы не сделаете этого, ваш контракт будет считаться недействительным. Первоначальный депозит в этом случае не возвращается.
Если же вы хотите перед покупкой лично осмотреть заинтересовавший вас объект недвижимости, вам необходимо получить визу и прибыть в Австралию, предварительно оплатив 1% от стоимости недвижимости на счет компании-застройщика. В таком варианте процесс купли-продажи будет практически аналогичным описанному выше, за исключением в того, что вы лично ознакомитесь с документами и посмотрите интересующий вас объект.
Если вы покупаете уже построенное жилье, то после оплаты первоначального 10%-ного депозита вы вносите оставшуюся сумму согласно договоренности с компанией-застройщиком, обычно в течение 1-3 месяцев после первого взноса.
Если вы покупаете недвижимость через посредников, имейте в виду, что согласно австралийским законам агент по недвижимости или агентство непременно должны иметь лицензию и разрешение работать именно в этом штате. В то же время в Совете регулирования иностранных инвестиций следует уточнить, имеют ли иностранные граждане право купить заинтересовавший вас объект. Свои услуги риэлтеры оценивают в среднем в 1,5-2% от стоимости недвижимости; за эти деньги посредник предложит вам варианты недвижимости по вашим индивидуальным запросам, организует вам осмотр понравившихся объектов, а когда вы выберете среди них наиболее подходящий, поможет оформить сделку купли-продажи. Непосредственно для заключения контракта об оказании услуг риэлтерским агентством вам понадобится лишь документ, удостоверяющий личность; если вы будете приобретать недвижимость в кредит (иностранным гражданам кредит на жилье также выдается), в процессе оформления сделки пакет документов может значительно увеличиться.
Обычно для получения кредита необходимо удостоверение личности, контракт на покупку жилья, документ, подтверждающий оплату депозита (в большинстве случаев сумма депозита составляет 30% от стоимости недвижимости), и сведения о доходах. В качестве информации о доходах могут выступать бланки с указанием заработной платы и контракт с места вашей работы или бухгалтерские отчеты компании за последние два года, если вы индивидуальный предприниматель. Ипотечные кредиты выдаются банками на срок до 30 лет под 8-9% годовых.
После совершения сделки собственник получает на руки договор купли-продажи, который подтверждает право его владения данной недвижимостью.
Обращаем ваше внимание, что дополнительные расходы при покупке недвижимости тем меньше, чем меньше степень готовности жилья. Таким образом, при покупке жилья на стадии строительства вы платите налог, равный в среднем 1% от стоимости объекта; если же недвижимость уже построена, этот налог может вырасти до 2,5%. Помимо этого существует гербовые сборы, составляющие в разных случаях от 1,4 до 5,5% от стоимости жилья. В общей сложности дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Австралии, могут составить до 9% от стоимости объекта.
Как происходит покупка объекта вторичной недвижимости? Прежде всего, вам необходимо уплатить в агентство по недвижимости небольшой депозит, как свидетельство того, что вы действительно хотели бы купить данный объект (размер депозита колеблется в районе одной тысячи AUD). Большое значение при покупке вторичной недвижимости приобретает умение торговаться; так, если вы не согласны на цену, назначенную хозяином дома, можете называть ту, которую сами считаете подходящей. Велика вероятность, что именно по ней вы и приобретете данный объект, так как хозяева вторичной недвижимости в Австралии идут на уступки.
Как и в случае с первичной недвижимостью, договор купли-продажи вторичного объекта составляют два юриста – со стороны продавца и со стороны покупателя, то есть с вашей. Также в составлении документа участвует и агент по недвижимости. В его обязанности входит, прежде всего, переговорить с хозяином объекта на тему снижения заявленной им цены. В зависимости от исхода переговоров возможны три варианта: получено согласие продавца на продажу объекта по вашей цене; найден компромисс между продавцом и покупателем и определена цена, которая устраивает обе стороны; контракт отклонен, и в этом случае покупателю должны вернуть его первоначальный депозит.
День, когда продавец и покупатель подписывают контракт, считается «нулевым». Отсчитывая от него и по окончанию четвертого дня, длится период ожидания, в течение которого покупатель имеет право отказаться от контракта. В случае отказа покупатель, т.е. вы, уплачиваете 0,25% от стоимости объекта, указанной в контракте.
С нулевого по седьмой (или по четырнадцатый день, если это предусматривает контракт), по инициативе покупателя может быть проведена инспекция покупаемого объекта с целью выявления скрытых дефектов в нем. В любой день указанного периода вы можете самостоятельно пригласить независимого инспектора для проведения процедуры, которая будет стоить от 300 до 400 AUD. Можно этого и не делать, но МирСоветов всё же рекомендует это сделать, во избежание ситуации, когда после покупки выявится, что понравившийся вам дом буквально трещит по швам. В ходе инспекции вы получите на руки документ, в котором будет указано реальное состояние объекта. На основе этих данных вы можете отказаться от контракта, ничего при этом не теряя, потребовать устранить дефекты или снизить цену. Важно не опоздать с предъявлением документа, он должен быть обнародован не позднее 17 часов последнего дня указанного периода.
Другим немаловажным моментом является финансирование покупки объекта. Если у вас недостаточно собственных средств, вам необходимо узнать о возможности предоставления вам кредита местным банком до того, как приступать к поиску недвижимости. C нулевого по четырнадцатый (или по двадцать первый, если это подразумевает контракт) день вам необходимо получить согласие банка о дополнительном финансировании, так как если вы вовремя не внесете полную стоимость приобретаемой недвижимости, то к вам могут применяться штрафные санкции. Если в указанный период банк вам отказал, ваш контракт перестает действовать, но вы при этом ничего не теряете.
Банк проводит собственную инспекцию жилища с целью определения его реальной стоимости. Если он оценивает объект ниже, чем указано в вашем контракте, вы вправе потребовать пересмотра стоимости или отказаться от контракта без потерь.
Начиная с 17.00 четырнадцатого (или двадцать первого) дня ваш контракт начинает действовать без ограничений. На следующий день вы должны внести остальную часть денег за объект недвижимости. Ваш юрист и юрист продавца начинают оформлять сделку купли-продажи, а вы формально становитесь владельцем объекта. Когда процесс купли-продажи завершится окончательно – зависит от условий контракта. Максимальный срок окончательного вступления нового владельца в свои права – 60-ый день, если отсчитывать от нулевого, то есть через два месяца после подписания контракта.
В тот день, когда ваш контракт начнет действовать без ограничений, желательно позаботиться о его страховке, которую, вероятнее всего, вы сможете оформить бесплатно. Это делается для того, чтобы обезопаситься на тот период, когда вы являетесь владельцем лишь формально, не проживая там фактически. Если объект в это время каким-то образом пострадает, вы сможете потребовать возмещения убытков. То же самое касается и объектов первичной недвижимости, уже построенных, но не заселенных – их тоже необходимо страховать на случай непредвиденных обстоятельств.
Виза
Подходящий вам объект можно искать непосредственно на месте, отправившись на «зеленый континент», или штудируя сайты компаний, специализирующихся на продаже недвижимости в Австралии. Самый простой способ получения визы – оформить туристическую, которая дает вам право находится на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Для получения визы необходимо заполнить заявление по форме 48 R, оплатить визовый сбор (75 австралийских долларов по курсу в рублях), предоставить копию или оригинал действующего загранпаспорта, все предыдущие загранпаспорта или их копии, копию информационных страниц российского паспорта, доказательства своей финансовой состоятельности (например, выписку из банковского счета, документы с места работы о доходах за три последних месяца и т.д.), сведения с места работы о занимаемой должности, окладе, характере предоставленного отпуска. Также необходима медицинская страховка.
Если у вас уже есть контракт с застройщиком, подтверждающий ваше желание купить тот или иной объект недвижимости, вы можете предоставить его в Департамент Иммиграции Австралии в качестве основания вашей поездки. Это существенно сократит и облегчит вам сроки выдачи визы.
Так как покупка жилья в Австралии не дает права автоматического получения вида на жительство, оформлять визу, позволяющую вам находиться на территории государства, придется отдельно. Если вы не собираетесь работать в Австралии или открывать там собственный бизнес, а покупаете жилье с целью периодического отдыха на «зеленом континенте», вам идеально подойдет мультигодовая туристическая виза, разрешающая на протяжении 12 месяцев въезжать на территорию страны столько раз, сколько вы захотите. При этом непрерывно вы можете пребывать на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи в Австралии составляют в среднем 50-90 австралийских долларов в неделю (в расчете на семью из трех человек). Стоимость варьируется в зависимости от площади и характера жилища.
Затраты на коммунальные платежи в Австралии, если сравнивать с Европой, не очень высокие. Например, семья из трех человек платит раз в квартал за воду — 130 долларов, за газ в зимний период – 400 долларов, летом – 150. Электричество летом, благодаря кондиционеру, обходится в 400 долларов, зимой – в 200 долларов.
Прогнозы
Снижения цен на австралийское жилье вряд ли стоит ожидать; федеральное правительство уже предприняло ряд мер по сохранению рынка недвижимости. Значительная сумма была выделена для стимулирования экономики государства, важным составляющим которой является покупка недвижимости иностранцами. В настоящее время наблюдается некоторый спад цен лишь на эксклюзивную курортную недвижимость. В то же время становится сложнее оформить ипотеку на покупку австралийской недвижимости; не исключено, что увеличатся сроки выдачи кредитов и вырастет количество отказов. По прогнозам некоторых специалистов в последующий период цены на недвижимость в Австралии застынут на уровне первой половины 2008 года.
